Participación en el capital social: la nueva alternativa inmobiliaria a la venta al descubierto, la quiebra y el abandono

Debido a la reciente disminución del valor de las viviendas en todo el país, millones de propietarios parecen estar en un gran dilema. Vender una casa que vale menos que el saldo del préstamo hipotecario está obligando a los vendedores a tomar decisiones difíciles. ¿Venden a precios de mercado y pagan la diferencia en efectivo al prestamista? ¿Es una venta al descubierto o una quiebra una cura o empeoran las cosas? ¿Y qué hay de alejarse de la casa y la deuda? ¿Cuáles son las posibilidades de conseguir otra vivienda?

Para algunos, escuchar a un agente de bienes raíces sugerir el uso de fondos personales para vender una casa por una pérdida es como escuchar las uñas rascando una pizarra. Ningún vendedor de casas quiere escuchar eso. Muchos recurren a tratar de negociar una venta corta con su prestamista; es decir, la propiedad se vende por menos de lo que se adeuda con la aprobación del banco en lugar de un escenario de ejecución hipotecaria. Suena bien en papel, pero la mayoría de los prestamistas no aprueban las ventas al descubierto e incluso si lo hicieran, una venta al descubierto puede tener un impacto negativo en una buena calificación crediticia. Y con la quiebra o el abandono, el crédito definitivamente se destruye junto con la capacidad de calificar para un préstamo hipotecario en los años venideros.

Cada vendedor de vivienda que está al revés con su hipoteca se enfrenta a una multitud de desafíos; o eso creen. De lo que no se dan cuenta es de que existe una solución muy simple que ha existido durante cientos de años en tiempos de crédito fácil o sin crédito. Permitir que alguien se haga cargo del pago de una hipoteca siempre ha sido una opción valiosa para los vendedores y compradores de viviendas en el pasado porque resuelve fácilmente el problema de transferir los derechos de propiedad cuando el dinero es escaso y la economía está deprimida.

Pero debido a que el valor de la vivienda ha caído tan drásticamente en los últimos cinco años, es posible que algunos compradores de vivienda no quieran heredar una hipoteca que es tan pesada sobre el valor de una vivienda. Desde la perspectiva del vendedor de una casa, vender una casa a un extraño total donde el saldo del préstamo no es atractivo, preocuparse por que el nuevo propietario se vaya cuando las cosas se ponen difíciles es una posibilidad muy real. El vendedor de la casa podría verse obligado a ejecutar la ejecución hipotecaria del nuevo propietario mientras arruina su propio crédito en el proceso de pagos atrasados ​​de la hipoteca.

Se puede utilizar un enfoque diferente de “asumir el control del pago” para mitigar cualquiera de las preocupaciones mencionadas anteriormente. El reparto de la equidad puede brindar alivio y seguridad tanto al vendedor como al comprador. Debe recordarse que los valores inmobiliarios son cíclicos. Bajan pero siempre vuelven a subir durante los buenos tiempos. Si los valores de las propiedades son débiles hoy, mañana sin duda experimentaremos un auge. El reparto de acciones puede capear la tormenta hasta que los valores inmobiliarios residenciales devuelvan una propiedad a una inversión rentable.

Así es como una participación accionaria puede producir resultados tremendos en cualquier economía.

1. El vendedor de la vivienda coloca el título de su propiedad en una cuenta de depósito en garantía especial sin transferencia al comprador de la vivienda.
2. Mediante un acuerdo de “cobeneficiario” muy especial, el vendedor y el comprador de la vivienda tratan la propiedad como una empresa de bienes raíces y ambos se convierten en “socios” de acciones.
3. El comprador de la vivienda hace una “contribución” monetaria mutuamente acordada a este arreglo y, como ocupante, es tratado como un administrador de la propiedad con todos los derechos de propiedad de la vivienda y las recompensas y responsabilidades financieras asumidas por un propietario real. sólo en régimen de “alquiler con opción a compra”.
4. Con el tiempo, a medida que la propiedad aumenta de valor y cuando la propiedad se vende, el vendedor y el comprador de la casa pueden compartir los ingresos equitativos de la venta rentable de la propiedad o el administrador de la propiedad residente puede comprar la propiedad en valor justo de mercado menos su capital.

El tiempo es el gran sanador en un mercado inmobiliario deficiente y un acuerdo de participación en el capital social es un remedio perfecto cuando se necesita tiempo para la recuperación. Si se necesita más tiempo para que el valor de la propiedad aumente por encima del saldo del préstamo hipotecario, que así sea. La participación en el capital social es una gran herramienta para el propietario de una vivienda porque puede encontrar a alguien que se haga cargo de un pago, incluso si se adeuda más por el préstamo que el valor de la casa. También es una excelente manera para que alguien con buenos trabajos pero mal crédito obtenga la casa de sus sueños sin tener que calificar. El reparto de acciones es seguro para todas las partes y es una solución perfecta para el movimiento de bienes raíces en una economía en recesión.

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