Refinanciamiento de trampas con una solución y un cambio: mantener la propiedad cuando su cambio se convierte en un fracaso

Era joven e inexperto, pero estaba convencido de que era imparable. Tenía mucha energía y motivación. La casa estaba en Arvada, un suburbio del noroeste de Denver, y la compré por un precio increíble. Era parte de un paquete con otra casa que planeaba mantener como alquiler. Este no tenía un gran número de alquileres, pero se veía fantástico como un tirón, así que compré ambas casas. Comencé la rehabilitación en ambas propiedades, con el foco en el alquiler planificado; eso sería una rehabilitación mucho más fácil y rápida. Esa casa se desarrolló sin problemas. Lo rehabilité, lo renté y lo refinanciaré. Debido a que usé un préstamo de dinero fuerte, no tenía dinero y estaba produciendo un flujo de caja positivo en seis semanas. La casa Arvada fue una historia diferente. Ese también terminó en mi cartera de alquiler, pero estaba lejos de lo planeado.

Fue después de que terminé con el primer proyecto que comencé a notar el trabajo turbio en Arvada. Había trabajo no permitido por todas partes. Había una pequeña adición que se estaba cayendo de la casa, material usado para construir que no pertenecía, fugas que estaban tapadas y cableado defectuoso. El presupuesto se arruinó incluso antes de comenzar, y no tenía las reservas para cubrir la cantidad extrema de excedentes. No sabía qué hacer, así que fui barato. Hice un trabajo de lápiz labial, tiré la casa al mercado y crucé los dedos.

Bajé el precio y luego lo bajé de nuevo. Llegué al punto en que no podía liquidar mi préstamo y pagarle a un agente de bienes raíces, así que decidí quedármelo. Para hacer eso, tuve que devolverle el dinero a mi prestamista, lo que significa que tuve que refinanciar el préstamo.

Esta dolorosa experiencia me enseñó muchas lecciones importantes; No vaya barato en acabados, qué buscar en un presupuesto y las trampas del refinanciamiento. Los préstamos han cambiado desde entonces, así que me comuniqué con Joe Massey en Castle and Cooke Hipoteca, nuestro prestamista preferido en Colorado, para obtener ayuda sobre los problemas que enfrentan los inversores hoy en día cuando intentan refinanciar su inversión. Aquí está la lista de trampas que discutimos:

Valor: Es casi imposible obtener una tasación más alta que el último precio de lista. En mi caso, seguí bajando el precio, hasta el punto en que figuraba debajo de lo que podría haber tasado. Cuando fui por el refinanciamiento, la tasación llegó al último precio de lista y me vi obligado a llevar efectivo al cierre para cerrar el trato. Las tasaciones de refinanciamiento se basan únicamente en las ventas comparables (comps) en el área, ya que no existe ninguna otra indicación de mercado para que el tasador pueda hacer referencia. Además, la rehabilitación de baja calidad es difícil de valorar para un tasador, por lo que es común que las rehabilitaciones de baja calidad no tengan ningún impacto en el valor de tasación. Sin embargo, las rehabilitaciones de baja calidad tienen un gran impacto en el valor real. Una vez que hay exposición MLS, lo que significa que todos los que buscan una casa pueden verla, el tasador tiene información real del mercado para obtener un valor más preciso. Piénselo, ¿cómo puede el tasador justificar un valor superior al que figura en la MLS? Es mejor que cuente con el valor que llega al precio de lista más bajo, o incluso por debajo del mismo.

Otro obstáculo con la exposición MLS es el tiempo. Esto no es un gran problema para la mayoría, pero vale la pena mencionarlo. La propiedad debe estar fuera del MLS durante al menos un día antes de que pueda solicitar el préstamo. Nuevamente, no es gran cosa, pero esto creará un retraso de uno o dos días en el proceso.

Crédito: Los requisitos de crédito son un poco más estrictos con los préstamos de propiedad de alquiler en comparación con los préstamos ocupados por el propietario. Casi todos los préstamos son aprobados o rechazados por un sistema informático, por lo que los puntajes pueden variar. Por ejemplo, si tiene un crédito menos que perfecto pero un pago inicial mayor, la computadora podría aprobar el préstamo. En el raro caso de que el préstamo se suscriba manualmente, el crédito de los alquileres debe ser de 620 o más hasta que llegue a su quinto alquiler, y en ese momento deberá tener un puntaje de crédito de 720.

Entidades: Los prestamistas convencionales no otorgarán préstamos a una LLC o corporación; deberá ser propietario de la casa a su nombre personal para calificar. Muchos prestamistas no le prestarán dinero si en CUALQUIER momento usted era dueño de la propiedad en una entidad. La mayoría de los arreglos y las aletas operan en una entidad, por lo que puede ver cómo esto puede causarle un problema con un refinanciamiento. ¡Sin embargo, no se pierde toda esperanza! Debido a que Joe es un prestamista directo de Fannie Mae, puede financiarlo mientras su propiedad esté en su entidad, pero requerirá que la transfiera a su nombre personal. Si escucha a un prestamista decirle que no pueden ayudarlo porque usted era dueño de su negocio en su LLC o corporación, sepa que hay prestamistas como Joe que pueden hacerlo.

DTI: Es posible que escuche que no puede financiar un alquiler porque su relación deuda / ingresos disminuirá, lo que significa que no gana suficiente dinero para cubrir todas sus deudas. El problema aquí es a menudo el monto del alquiler de la nueva propiedad, y si puede usarlo para compensar el pago de la nueva hipoteca. Algunos prestamistas querrán ver la propiedad en sus declaraciones de impuestos para darle crédito por los ingresos, que siempre es una pérdida en el primer año que compra una propiedad nueva y la rehabilita; por lo tanto, es más difícil calificar. Si recibe estos comentarios, llame a otro prestamista. La pauta aquí es que puede usar el 75% del monto bruto del alquiler como ingreso si tiene un contrato de arrendamiento y puede mostrar al menos un mes de alquiler cobrado y el depósito de seguridad.

Otro problema con DTI son los prestatarios autónomos. He escrito artículos completos sobre este tema, porque muchas personas que trabajan por cuenta propia toman tantas deducciones como sea posible. Cuando toma una deducción, reduce su ingreso imponible, por lo que ahorra en impuestos. El problema es que cuando reduce sus ingresos, perjudica su DTI, lo que hace que sea más difícil calificar para préstamos. No es el hecho de que trabaje por cuenta propia lo que le impide obtener un préstamo, son los ingresos que declara. La pauta aquí es que puede obtener un préstamo cuando trabaja por su cuenta si sus ingresos respaldan la deuda. Los ingresos se documentan con dos años de declaraciones de impuestos, a menos que haya estado en el negocio durante al menos cinco años y tenga un puntaje crediticio de 740 o más, en cuyo caso solo necesitará un año de declaraciones de impuestos.

Reservas: A medida que comienza a excederse del presupuesto o tiene problemas con su solución y cambio, es muy común quemar sus reservas para salvar el trato. Esto es comprensible pero podría crear un problema. Debe tener reservas para calificar para préstamos convencionales, por lo que es muy importante que las tenga reservadas antes de solicitar su refinanciamiento. La pauta es un poco confusa y se basa en la cantidad de propiedades que posee. El requisito de reserva es:

6 meses de pagos de hipoteca sobre la propiedad en cuestión (PITI) más …

  • 2% de los saldos de préstamos impagos en sus otros préstamos de propiedad de alquiler para 1-4 propiedades financiadas
  • 4% de los saldos de préstamos impagos en sus otros préstamos de propiedad de alquiler para 5-6 propiedades financiadas
  • 6% de los saldos de préstamos impagos en sus otros préstamos de propiedad de alquiler para 7-10 propiedades financiadas

No cuenta el saldo principal de la hipoteca de su vivienda en estos cálculos.

Puede usar algo de dinero de jubilación para cumplir con este requisito, pero también necesitará dinero en el banco. Verifique con su prestamista si planea usar dinero de jubilación para cumplir con este requisito, y ellos pueden guiarlo a través de qué fondos deben estar donde cuando presente la solicitud. Si comienza a quedarse sin reservas, haga lo que pueda para que la casa sea aceptable para una tasación y luego obtenga el préstamo. Una vez que el préstamo esté en su lugar, regrese y complete todo lo que necesite completar que consumirá sus reservas.

Cambios en su situación: Varias cosas pueden crear problemas aquí. Si se encuentra en medio del proceso de refinanciamiento, probablemente sea mejor que no saque ningún crédito adicional o incluso que lo retiren. Tampoco quieres dejar tu trabajo, lo que parece obvio, pero siento la necesidad de mencionarlo.

Desearía tener esta información cuando estaba trabajando en esa casa de Arvada, y desearía conocer a alguien como Joe para ayudarme en el proceso.

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